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不動産会社員が世界で一番使いやすいプロダクト「estie pro」とは?(中編)

前編ではestie proがどのような方に使っていただいているのかを説明させていただきました😁!

本編ではestie proのお客さんがどのように不動産投資の意思決定をしているのかを説明していきたいと思います💪

何をもってビルを買う/買わないの判断をしているか?

estie proのお客さんはビルの大家さんであることを前編では説明させていただきましたが、ビルの大家さんは何をもってビルという非常に高価格な売買の意思決定をしているのでしょうか?

彼らがビルを買う目的は「賃料収入で儲けたい」ですので、大きく「いくらで買える/売れるのか」「この物件はいくら稼げるのか」を分析する必要があります。

まずは一点目の「いくらで買える/売れるのか」ですが、一般的にモノの価値を判定するときに以下の3つが普通であると言われています😉

・どれほどの費用が投じられたのか。
・どのような値段で市場取引が行われているか。
・それを利用することでどれほどの収益が得られるか。

この考えはビルにおいても同じく適用されます。
ちょっと難しい話になってしまいますが、上記のそれぞれの考えを基に確立されたビルの評価手法が以下の3つです😁

・原価法:そのビルを今建てようと思ったときにかかる価格を基に算出
・取引事例比較法:他の取引事例を基に算出
・収益還元法:そのビルが将来いくら儲けることができるのかを基に算出

上記3つによって算出されたものをベースにビルの基本的な価格を表す”鑑定評価額”が決定されます。

ベースの考えはどの会社も大きくは違わないのですが、各社投資方針や財務状況が異なるために、対象のビルに対する想定価値は変わってきます。
そのお互いの想定価値がwin-winになる場合に実際の取引が行われるわけですね🤝

ではベースとなる上記3手法はどうやって算出されるのでしょう🤔

ここでひとつ、収益還元法(将来どれくらいそのビルが稼ぐのかベースの考え)の1つである直接還元法(一定期間得られる利益と市場の実勢を反映した利回りの比率によって算出する手法)と呼ばれる手法を用いて考えて見ましょう!

直接還元法では以下の式によってビルの評価額が算出されます🔣

(だんだん難しくなってきましたね、、読み飛ばしても大丈夫です!)

評価額 = そのビルが生み出す利益/市場の実勢を反映した"利回り"

ここで、"利回り"とは、リスクの尺度のことを差します。リスクが高い物件ほど利回りも高くなります。

上記の式を簡単に紐解いてみると、ビルの生み出す利益が高ければ分子が大きくなるので評価額は上がることがわかり、リスクの尺度である”利回り”が上がると当然分母が大きくなるので評価額は下がるということになります(リスクが高い分、安く仕入れて大きく利益を生み出すことが可能になるということです😁)。

そうなると次に気になるのはどうやってそのビルが生み出す利益市場の実勢を反映した"利回り”を求めるか。になると思います😂

上記についての考える要素は例えば以下のようなものが挙げられます。

・竣工年
・立地
・規模(何階建てなのかとか)
・etc...

また市場の実勢を反映した"利回り”は一般的に「CR(キャップレート)」と呼ばれ、不動産鑑定士と呼ばれる資格を持った機関が算出しております🏫

そして、CRを含め上記の情報は実は投資対象となりうるビル分については基本的にweb等で公開されているのです✌

ですがここで一つ問題が、、、

じつは公開されているとはいえ、各ビルを持つオーナー単位でしかまとめられておらず、調査するにはいちいち各会社のHP等にアクセスしなくてはいけません😂

しかも!!!
公開されているといってもpdf形式で公開されているものが基本なので、データの加工をしようと思うと全部打ち込まなければ行けないのです😨

となると不動産会社員が十分に物件の分析を行おうと思うと、十分になされないか、作業時間が爆発してしまうわけです、、、

(私も三菱地所に勤務しているときはかなり残業しました、、笑)

つまり、ビルを「いくらで買える/売れるのか」を考えるのにはかなり高度な分析が必要となり、その分析には多くの作業と時間がかかるということになります。

次に2点目の「この物件はいくら稼げるのか」ですが、当たり前ですが賃料がいくらなのかが最も重要になります。

そこで皆さんに質問なのですが、ビルの賃料がいくらくらいなのかピンときますでしょうか??

調べてみてもらうと早いのですが、「〇〇ビル 賃料」で調べても殆どの場合が「要相談」や「未定」、「非開示」となっていると思います😫

実はビルの世界では住宅と違い、オーナーが賃料を隠そうとする傾向にあります。

一般的にはビルのオーナーのほうがビルを借りるテナントよりも強い立場にあるので、簡単には教えてくれません😫

ではどうやって不動産会社社員が賃料を調べているかというと、実際に町の不動産屋と仲良くなって聞き出すか、不動産仲介会社に聞きに行ったりしております。(まさに不動産業界がITで遅れを取っていると言われてる要因の一つですね、、)

つまり、賃料情報は非常に重要であるのにも関わらず、情報が非開示になっており、正確な情報を収集するのは困難であり、また正しい情報であるかは不明であるのが現状となります。

まとめると不動産会社社員が抱える問題としては大きく以下の2点になります。

・ビルの分析に必要な情報を収集するのに多くの時間と労力を要する。
・超重要な情報である”賃料”が公開されていない。

そして、上記問題を解決する世界一のプロダクトがestie proなのです!

後編ではどう上記の問題を解決するのかを解説していきます。

この記事の続きは、「不動産会社員が世界で一番使いやすいプロダクト「estie pro」とは?(後篇)」に続きます。

お楽しみに...!

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