【相続不動産における紛争予防の実務】

不動産鑑定士の視点から見た「適正評価」と相続手続の要点

相続案件において、不動産は常に紛争リスクを内包している。
とりわけ遺産総額に占める不動産比率が高い場合、評価方法の選択いかんで相続人間の利害対立が顕在化する。

本稿では、不動産鑑定士の立場から、
相続不動産における適正評価の位置づけと、紛争を未然に防ぐ実務上の要点を整理する。

相続実務では、以下の評価額が混在する。

これらは目的・前提条件が異なる評価であり、
「どの価格を基準とするか」が合意されないまま協議が進むと、必然的に紛争を招く。

本来、評価は

など、目的に応じて前提条件が整理されるべきである。
しかし実務では、この整理がなされないまま価格だけが独り歩きするケースが多い。

不動産鑑定評価における時価は、
「正常な市場において、合理的当事者間で成立すると認められる価格」と定義される。

これは、

を排除した、客観性の高い基準である。

鑑定評価書は、単なる価格提示ではなく、

を伴うため、協議過程における説明責任を担保する役割を果たす。

代償金算定においては、
「誰が見ても合理的と評価される基準価格」が不可欠であり、
鑑定評価は公平性確保の中核的資料となる。

売却前提であっても、

を把握するため、鑑定評価は意思決定資料として有効である。

共有状態は将来の紛争を先送りするに過ぎない。
鑑定評価を基礎にした代償分割・換価分割は、
中長期的リスク低減策として重要である。

相続実務は、単独専門家では完結しない。

これらと連携する中で、不動産鑑定士は
価格に関する共通言語を提供する役割を担う。

価格の共通認識が形成されることで、
他の専門判断も円滑に進行する。

相続不動産トラブルの本質は、
不動産そのものではなく、価格に対する認識の不一致である。

その解消には

が不可欠であり、不動産鑑定評価はその基盤となる。

相続における不動産は、
感情の対象である前に、経済的資産である。
この原点を共有することが、紛争予防の第一歩である。

【相続不動産における紛争予防の実務】

角田真弘