居抜きを活用したオフィス移転のポイントとは?!

100坪超へ広がる居抜きオフィス
居抜きを活用したオフィス移転は30〜60坪の比較的小規模な事例が大半を占めるものの、2017年には100坪超の中規模のオフィスへも活用も広がってきました。そこで2018JFMAフォーラム(http://www.jfma.or.jp/FORUM/2018/)で発表した戦略実現に向けて居抜を活用するポイントを4つにまとめてお伝えします!

根強い居抜きへの誤解
飲食店など、居抜きというと内装から家具まで一式を引き継ぎ、そのまま使うイメージが強い。しかし、オフィスの場合には、家具を新オフィスへ持ち込むことも多く、面談が多いため会議室を増設したり、間仕切を間引いて全体をフレキシブルに使えるようオープンにすることも多い。入居時の状態そのままではなく、自社のニーズに合わせてカスタマイズするものとして空間を捉えることが大切で、会議室の間仕切を活用できるだけでも、防災設備工事を削減し、工事期間を短縮するなどメリットが生まれて来ます。

前提となる契約合意へ向けた協力姿勢
居抜きでのオフィス移転を実現するには、ビルオーナーと入居者間の賃貸借契約、退去者と入居者の間の譲渡契約が必要となるが、それぞれに駆け引きをしてしまい破談となることがある。契約成立すれば、空室期間の回避や原状回復工事の回避、引越時期の前倒しなど、三者それぞれにメリットがあることを前提として協力的な姿勢を持つことが不可欠です。

SNSも重要な情報源
居抜きを可とするテナント募集でも、一定期間に申し込みがない場合には通常の退去と同様に原状回復工事が行われる。そのため、不動産サイトへの掲載だけでなく、退去側が次の入居候補を素早く見つけることも大切となる。ベンチャー企業ではフェイスブックなどSNSで呼びかけをする事例が多いほか、それまでの場所の経緯や文脈を理解し、活用してくれそうな組織へ打診することから契約に結びついた事例もある。一般的なオフィス探しとは異なり、社外のネットワークを広げておくことが必要で、退去側、入居側それぞれに重要な情報源となります。

決めるためには意思決定のスピードを効かせる
居抜きでのオフィス移転の数はまだまだ少ないため、全ての希望条件が満たされることはごく稀。通常のビル探しに居抜きの可能性を含めて、検討を進めることになるが、広さ、賃料、立地など、戦略的に譲れないポイントを明確にすることで、想定する立地から離れて好条件を実現したり、限られた立地の中でも好条件を実現できる。他にも内見の際に空間プランも同時に検討して、即座に申し込みを入れるなど、意思決定のスピードを効かせることが結果として、居抜きを機会を活かすことにつながります。

まずは社外の仲間を増やすことから
このように、居抜きを活用したオフィス移転には戦略を実現する上でのメリットも多いが、一般的なオフィス移転とは異なる部分がいくつかあります。一番の違いは、オフィスを広さ・賃料・立地を変数とする均質な空間と見るのではなく、場所の文脈を読み取り、自社で場所を使いこなすイメージを持つこと。オフィス移転を検討される方には、次のオフィス移転に向けてビジョンに共感できる社外の仲間を増やすこと、まずは居抜き退去に挑戦してみること、経験に応じて居抜きの社外のサポート(スイッチサポート http://switchoffice.jp/switchsupport/ )など、活用してみてはいかがでしょうか?!

Anonymous
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