齋藤 功

マンション売却の相談では、 「同じマンションの成約事例があれば、ある程度の相場は分かるのでは？」 という話になることがあります。 もちろん、同じマンション内の事例は重要です。 ただし、実務では「同じマンション」というだけで比較を終わらせることはできません。 今回整理したのは、川崎市高津区の「溝の口ガーデンアクアス」。 総戸数855戸の大規模マンションで、アクアウイングとビューウイングという2つの住棟で構成されています。 この規模になると、同じマンションの中でも住戸条件にはかなり幅があります。 ■同じマンションでも条件を分けて見る 査定時に確認したいのは、ウイング名だけではありません。 ・間取り ・専有面積 ・所在階 ・方位 ・眺望 ・室内状態 ・リフォーム履歴 こうした条件を住戸単位で整理します。 たとえば、同じ3LDKでも専有面積や収納、居室配置が違えば、買主にとっての使いやすさは変わります。 同じ階数でも、方位や前面建物との位置関係が違えば、日照や眺望の感じ方も異なります。 つまり、「同じマンションで売れた事例」という情報だけでは足りません。 大切なのは、 「その事例が自室とどの程度似ているのか」 まで確認することです。 ■大規模マンションでは競合の見方も変わる 戸数が多いマンションでは、同じ時期に複数の住戸が売り出されることがあります。 買主側から見ると、同じマンション内であれば立地や築年、共用施設といった条件が共通しているため、住戸そのものの違いを比較しやすくなります。 そのため売主側も、 ・自室と間取りが近い住戸 ・専有面積が近い住戸 ・階数や方位が近い住戸 ・室内状態が近い住戸 を確認し、「何が同じで、何が違うのか」を整理しておく必要があります。 単純に「今、何戸売り出されているか」だけでは、競合状況は分かりません。 ■査定額より先に見たいもの 不動産会社を比較するとき、どうしても査定額に目が行きます。 ただ、金額だけでは各社の考え方は見えてきません。 確認したいのは、 ・どの成約事例を使ったのか ・なぜその事例を選んだのか ・同じマンション内の競合をどう見ているのか ・販売開始後に競合が変わった場合どう対応するのか という部分です。 査定額そのものより、「その数字に至った説明」が具体的かどうかを見る方が、各社の違いを判断しやすくなります。 ■室内だけではなく管理状況も見る 中古マンションでは、住戸内の状態だけでなく、建物全体の管理状況も確認材料になります。 管理規約、修繕履歴、長期修繕計画、総会資料などを整理しておけば、売却時の説明もしやすくなります。 特に、 「これから予定されている修繕」 と 「すでに実施された修繕」 は分けて確認する必要があります。 物件情報を集めるだけではなく、その情報をどう比較し、どう売却判断につなげるか。 今回の記事では、溝の口ガーデンアクアスを題材に、アクアウイングとビューウイングの違い、競合住戸の見方、査定前の準備、不動産会社を選ぶ際の確認点まで整理しました。 詳しくはこちらです。 https://kizuna.senseproject.jp/?p=10213 同じマンションだからこそ、違いを細かく見る。 大規模マンションの売却では、この視点が欠かせないと感じています。 #溝の口ガーデンアクアス #マンション売却 #マンション査定 #中古マンション売却 #不動産売却 #不動産実務 #川崎市高津区 #溝の口 #久地 #アクアウイング #ビューウイング #大規模マンション #不動産会社選び #売却査定 #不動産仲介